AREA เผยมีที่อยู่อาศัยในกทม.-ปริมณฑล รอการขาย 1.3 แสนหน่วย มูลค่า 3.7 แสนล้าน

ดร.โสภณ กล่าวว่า หากเทียบกับจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีอยู่ 4.4 ล้านหน่วยนั้น ที่อยู่อาศัยที่รอขายอยู่นี้ เป็นสัดส่วนเพียง 3% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด จากสถิติที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอส้งหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เคยรวบรวมไว้เมื่อปี 2540-2542 นั้นพบว่า สัดส่วนนี้เคยสูงถึง 5% ในช่วงวิกฤติดังกล่าว คือมีที่อยู่อาศัยของการขายประมาณ 150,000 หน่วย แต่ในขณะนั้นมีที่อยู่อาศัยทั้งหมดเพียง 3 ล้านหน่วย ดังนั้นจึงถือได้ว่าที่อยู่อาศัยที่รอขายนี้ คงไม่มีปัญหาแต่อย่างใด

หากพิจารณาในรายละเอียดตามประเภทของสินค้าจะพบว่า สถานการณ์ของห้องชุดดีที่สุด คือเมื่อปี 2553 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอส้งหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สพบว่ามีเสนอขายทั้งสินค้าที่เปิดตัวในปี 2553 และก่อนหน้านี้รวมกัน 89,267 หน่วย แต่สามารถขายได้ถึง 49,442 หน่วย และเหลือมาขายในปี 2554 เพียง 39,825 หน่วย

ส่วนทาวน์เฮาส์มีอยู่ในตลาดทั้งหมด 67,945 หน่วย และขายได้ 26,962 หน่วย ยังมีหน่วยรอขายอีกถึง 40,983 หน่วย อย่างไรก็ตามหากพิจารณาจากอัตราการขายที่ดีกว่าบ้านเดี่ยวแล้วทาวน์เฮาส์ยังถือว่าอยู่ในภาวะที่ดี และมีโอกาสที่จะเปิดตัวได้อีก

บ้านเดี่ยวอาจเป็นกรณีที่ด้อยกว่ากลุ่มอื่น เพราะในปี 2553 มีทั้งหมด 51,942 หน่วยที่เสนอขายในท้องตลาด ซึ่งรวมทั้งโครงการเก่าและใหม่ แต่ปรากฏว่าขายได้เพียง 13,869 หน่วย เหลือขายอยู่ในปี 2554 ถึง 38,073 หน่วย อย่างไรก็ตามบ้านเดี่ยวที่เปิดตัวใหม่ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวของบริษัทมหาชนและบริษัทขนาดใหญ่ที่เป็นมืออาชีพมีประสบการณ์สูง ก็ยังสามารถขายได้ดีอย่างต่อเนื่อง ดร.โสภณ กล่าวว่า ความจริงข้อนี้ควรได้รับการกล่าวถึง ไม่เช่นนั้นจะคิดว่าการประกอบการขายบ้านเดี่ยวจะมีปัญหาไปทั้งหมด

นอกจากนี้ยังมีที่อยู่อาศัยอื่นอีก 11,414 หน่วยที่รอผู้ซื้ออยู่ซึ่งเป็นทั้งบ้านแฝด ตึกแถวและที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย โดยในกรณีบ้านแฝดถือเป็นคู่แข่งสำคัญของบ้านเดี่ยวเพราะในปัจจุบันมีการก่อสร้างบ้านแฝดที่ดูคล้ายบ้านแฝดมาก แต่โดยที่สามารถก่อสร้างในพื้นที่เพียง 35 ตารางวา จึงทำให้ราคาถูกกว่าบ้านเดี่ยวทั่วไป

ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่เหลือมาขายในปี 2554 ณ 130,382 หน่วยนี้ เพิ่มขึ้นกว่าปี 2553 ที่มีอยู่ 110,666 หน่วย ถึง 18% แสดงถึงการสะสมของหน่วยขายที่เพิ่มขึ้นมากพอสมควร อย่างไรก็ตามหากหักห้องชุดที่เหลือขายมานานนับสิบปีออกไปจำนวนหนึ่งประมาณ 10,000 หน่วย และหากที่อยู่อาศัยรอขายที่สร้างต่ำกว่า 20% อีก 41,000 หน่วย ก็จะเหลือที่อยู่อาศัยที่กำลังรอผู้ซื้ออยู่เพียง 79,000 หน่วย ซึ่งถือว่าไม่มากนัก

ประเด็นสำคัญอีกประการหนึ่งก็คือ ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายอยู่ในขณะนี้ ที่สร้างไม่ถึง 19% ที่อาจยกเลิกไปได้นั้น มีอยู่ 41,000 หน่วย และหากรวมที่สร้างต่ำกว่า 40% แล้วก็จะมีจำนวนที่อยู่อาศัยรวม 65,524 หน่วย หรือครึ่งหนึ่งของหน่วยที่ยังเสนอขายในท้องตลาด ที่อยู่อาศัยเหล่านี้อาจยกเลิกไปหากเกิดวิกฤติ อย่างไรก็ตามวิกฤติเศรษฐกิจคงไม่เกิดขึ้นในขณะนี้ ยกเว้นจะมีเหตุอันไม่คาดคิดเช่นสงครามหรือการก่อการร้าย เป็นต้น

ในแง่ของมูลค่านั้น ที่อยู่อาศัยที่สร้างไม่ถึง 20% มีมูลค่ารวมกันมากที่สุดถึง 102,781ล้านบาท จากทั้งหมด 379,439 ล้านบาท หรือ 27% ของทั้งหมด หากนับรวมกลุ่มที่สร้างได้ 20-39% เข้าไปด้วยอีก 86,554 ล้านบาท ก็จะมีสัดส่วนรวมถึง 50% ของมูลค่าที่รอการขายอยู่

อย่างไรก็ตามที่อยู่อาศัยที่จะขายดีหรือไม่ หรือประสบปัญหาเพียงใดยังขึ้นอยู่กับว่าตั้งอยู่ในทำเลไหน ระดับราคาเท่าไหร่ นอกเหนือจากว่าเป็นที่อยู่อาศัยประเภทไหนแล้ว ดังนั้นผู้ที่คิดจะลงทุนหรือพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจึงสมควรศึกษาในรายละเอียดเป็นพิเศษ

ดร.โสภณ ยังฝากประชาสัมพันธ์ด้วยว่า ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอส้งหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะจัดการสัมมนาเรื่อง “ทำโครงการอย่างไรให้ขายดี”ในวันพฤหัสบดีที่ 3 มีนาคม 2554 ผู้สนใจสามารถเข้าไปลงทะเบียน online ได้ในเว็บไซต์ area.co.th หรือ โทร.จองที่นั่งที่หมายเลข 02.295.3905 ในวันและเวลาราชการ